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华润置地深陷多起“质量门”,提速周转发展失速


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文/蓝鲸房产

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日前,一位购房者向蓝鲸房产爆料称,位于北京南三环的豪宅楼盘——华润昆仑域的房屋质量与前期宣传差之千里。业主指控该项目房屋质量严重不合格,涉嫌虚假宣传等问题。

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该项目作为华润置地在北京打造的高端项目,自2015年拿地之初就一直受到业内关注,却不料,这块当初创下4万/平米的三环住宅用地,一路高光而来,如今竟成了维权的典型案例。

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这或与华润置地(HK:01109,下称“华润”)近几年发展策略有一定关系。2013年之前,一直以高毛利率著称的华润置地,其品牌溢价率一度高于万科(SZ:000002)和中海地产。但在2015年,华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示,“从拿地到开盘,在北京我们自己的内控目标是一年之内?!币桓囊酝茏绺?。

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然而,大力提速快周转的华润置地,却在提速进程下逐渐显现出失衡状态,各地多起维权案例不断发生。

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作为一家曾以品牌溢价为荣的央企,“质量门”频出背后,又揭示了其怎样的发展隐患?蓝鲸房产赶赴项目现场,对该事件展开调查。

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虚假宣传、施工减配 华润陷多起“质量门”

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2017年,站在房地产调控政策明令收紧的风口浪尖上,华润昆仑域打破8万限价隐性“红线”,以9 8万/平米的价格获批入市,一时间,华润昆仑域声名大噪。

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尽管价格高昂,但在高品质、豪华装修、央企开发商这些标签下,不少豪门富贵挤破了头也要获取一张房票,但时至上周末,在距离交房日期20天前,来到交房现场的业主,却体验了一把“卖家秀”与“买家秀”的巨大落差。

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业主介绍说,在9月8日-9日,华润昆仑域组织业主们到项目现场参观,但是业主在现场发现,多处建筑用料减配、包括外立面,楼梯、一楼大堂,楼板上多处水泥补过的裂缝,房屋内部空调品牌与宣传不符等情况。

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对此,蓝鲸房产赶赴昆仑域项目现场发现,施工地已被严格把守,除施工人员一律不准入内。据一位路过的工人介绍,“项目还未正式交付,目前看到的不合格之处后续还会进一步改善?!钡嗬牒贤慕环咳掌?月30日,还有不到20天时间,昆仑域会如何“改善”项目?

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宣传册上,标明的外立面是红色手工砖。实际上,外立面用的是网格布+涂料。

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楼书上的大堂与实际交付的大堂标准也是天壤之别。

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楼书上,红砖上的幕墙装饰也与实际情况不符。

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从业主提供的参观时所拍到的照片来看,许多偷工减料的装修,如今已经成为不可逆转的问题。例如楼板墙体的涂料墙,如何改为当初承诺的实体墙?缩水的入户大堂还能增高?

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据了解,2015年1月,昆仑域地块由 招商蛇口 (SZ:001979)、华润置地、九龙仓(HK:00004)、平安不动产4家企业组成联合体拿下,最终项目由华润操盘。彼时,项目成交楼面价接近4万/平米。由于2017年北京出台“317”楼市政策,对房价设有8万限价隐性“红线”,昆仑域一直等到8月份,才得以打破严控的价格“红线”,拿下9 8万/平米的预售价格入市。

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但福兮祸所伏,限价政策之下的昆仑域,竟演变成一个质量堪忧的劣质豪宅产品。

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事实上,近两年来,房地产行业中施工缩水、配套减配等问题频繁爆发,越来越多企业开始在房子上“找利润”。中原地产首席分析师张大伟公开表示,限价政策影响下,2018年买到的房子,也许是这些年中质量最差的一批。

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但令人惊诧的是,央企华润也在此之列,且涉及违规建设、虚假宣传、劣质材质等问题并不少见。今年7月,华润开发的中国玺项目,因违规建设“隔离墙”,引发商品房与保障房业主“拆围墙”之争;2017年,华润置地橡树湾系列产品更是全线失守,在慈溪、苏州、扬州、长沙等地的橡树湾项目中普遍出现漏水、偷工减料、使用劣质材料等问题。

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针对上述事件,蓝鲸房产联系华润,截至发稿前暂未收到回复。易居中心总监严跃进向蓝鲸房产表示,如果开发商的质量存在较大的虚假宣传,开发商会被北京市住建委审查,而且这类案件对企业的口碑和销售都会产生影响。

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规模的焦虑 快周转之殇

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作为央企大军,华润在近五年地产行业的排名中稳居前10之内,但在2017年,业绩增长出现放缓趋势的华润,第一次跌出了排行榜前10的名单。虽然2018年上半年,其采取快周转模式,重回行业前十之列,但快周转暴露出的问题也愈发棘手。

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2017年,碧桂园(HK:02007)销售金额已经突破5000亿元大关,而万科和恒大(HK:03333)紧随其后,最终全年销售都超过了5000亿元。而对比碧桂园与万科的销售同比增长率为78 34%、45 26%,华润置地2017年1521亿、41%的销售表现稍显缓慢。

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在激烈的规模竞争面前,华润置地扩张规模的急迫性显而易见,因此,此前重点在一二线城市做开发的华润,转向三四线市场加速快周转扩张规模。公开资料显示,2017年华润的销售去化率约68%,相比2016的52%提升了16个百分点。进入2018年,公司管理层表示,会继续坚持“快周转”的策略,争取有更好的表现。

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在业务布局中,2018年上半年,华润置地对于三四线城市的土地投资力度有所加大,金额和面积占比分别较2017年全年提升了4 1和5 5个百分点。

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但在提高周转、加大三四线市场比例以后,以品牌溢价为荣的华润置地,实际品质却达不到营销口径。一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产记者分析:“华润置地本身不擅长做三四线业务,如今为了加大业绩,短时间内进入了很多三四线城市,不断追求高周转,但在追求资金高效率的同时,难免会对品质的把控造成影响?!?/p> ,

另有一位专家向蓝鲸房产分析指出,对于此类走中高端慢周转的企业而言,想要快速跟上三四线市场的竞争步伐并非易事,需要在人才梯队、管理机制上都作出较大调整。

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值得注意的是,在提高规模的压力下,华润置地的新增拿地成本遥遥领先于其他房企。今年以来,在标杆房企几乎都忙于消化存货,少拿地、少开工确保安全之际,华润置地却开始高调拿地。

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来源:公司公告、蓝鲸房产整理

, lai yuan: gong si gong gao lan jing fang chan zheng li

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据其半年报显示,上半年,华润置地以总价672 9亿元、权益价513 4亿元,增持了41宗土地,总计建筑面积达817万/平米,分别同比增长了54 1 %和41 5 %,以此计算,华润置地的新增土地楼面价约为8236元/平米,这是上半年销售前十房企中最高的土地成本。

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在这场如火如荼的“军备竞赛”中,有房企高速前进,但也有同行率先开始降速。如今,逐渐褪去稳健色彩的华润置地,又将在这场“质量门”问题中,走向何方?\xa0

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责任编辑:孟然

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发布时间:07:10:02



{相关文章}

透过脸书的Libra看无国界全球币 天秤将偏向哪一端?

原标题:透过脸书的Libra看无国界全球币

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横空出世的Libra

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6月18日,正当中国的电商企业忙着年中“大促”时,远在大洋彼岸的Facebook也轰轰烈烈搞了一场“大促”。在千呼万唤之下,Facebook主导的加密货币Libra的官方网站终于正式上线,并同时发布了《Libra白皮书》。

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在西文中,Libra意为“天秤座”,同时又是“自由”的词根。Facebook选用这样一个字眼来命名自己的加密货币,可谓颇有深意。在《白皮书》书中,Libra更是向全世界郑重宣告了自己的雄心:要建立“一套简单的、无国界的货币和为数十亿人服务的金融基础设施”。

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按照计划,Libra离正式发行还有一段时间。尽管如此,各界已经围绕它展开了热烈的讨论。一些人认为,横空出世的Libra将会成为一种全新的超主权货币,并对现存的美元霸权提出挑战。另一些人则认为,Libra不仅不会发展成为一种超主权货币,甚至连完整的货币都算不上?;褂幸恍┤嗽蛉衔?,所谓的“无国界货币”、“为数十亿人服务的金融基础设施”,只不过是Facebook的噱头,这款以自由为名的货币事实上只不过是垄断巨头攫取“铸币税”的工具……一时之间,众所纷纭,莫衷一是。

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那么,Libra到底是什么?它是否是一种真正的货币,又是否有机会发展成为一种超主权货币?Libra宣布它将保持币值的稳定,这一点是否能做到?作为Libra的发起者,Facebook等公司会不会成为数字世界的中央银行,并借此来获得“铸币税”?这种全新的加密货币又会对世界经济产生怎样的影响?这个横空出世的天秤,究竟会带我们偏向自由,还是另外一端?所有的这些,都是值得我们思考的问题。

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Libra是否可以成为一种超主权货币

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在讨论Libra是否可以成为超主权货币之前,我们首先要回答一个问题:这种加密货币究竟可不可以算得上是一种货币。

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在经典的理论中,货币的本质是一种一般等价物。一种物品要成为货币,必须具有几个重要的职能。首先,它应该是一种价值尺度,人们可以用它来衡量商品的价值;其次,它应该是一种流通手段,人们可以用它来交换商品;再次,它应该是一种储藏手段,人们可以用它来存储自己的财富。

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先看流通手段职能。一种物品能否用来履行这一职能,主要取决于使用它来进行交易和支付的成本。如果采用它来进行交易的成本很大,那么它就不适合充当货币。从这个意义上讲,我们熟悉的比特币由于验证机制十分繁复,交易时间很长,所以其实并不适合成为货币。而根据《白皮书》公布的信息,Libra将采用BFT机制来进行验证,这与比特币采用的“工作量证明”机制相比,具有更高的交易效率。因此,用Libra来履行流通手段职能,应该是可以达到的。

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再看储藏手段职能。由于Libra被设定为盯住一篮子货币,所以它本身是具有一定的内在价值的。这一点和很多没有资产作为支撑的加密货币在本质上不同,因此它当然也可以用来履行储藏手段职能。

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至于价值尺度职能,这一点或许会有些争议。一些专家认为,由于Libra是盯住一篮子货币的,故用Libra衡量商品价值,本质上讲是这一篮子货币在履行价值尺度职能。我想,这种意见当然有其道理,但由于Libra本身确实可以对商品进行标价,因此我们认为Li-bra可以用来履行价值尺度职能应该也不为过。

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综合以上几点,我们可以得出结论,即Libra确实具备了货币的几个重要职能,可以被视为一种货币。

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那么,这种新的货币是否能成为一种超主权货币呢?

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2009年时,时任中国人民银行行长的周小川曾发表过一篇题为《关于改革国际货币体系的思考》的文章。在文中,他提出了设立超主权货币的设想,并指出这金城玲子_新闻阅读资讯网种货币应该具有两个特征:一是要保持币值的稳定,二是要与主权国家脱钩。那么,Libra是否满足以上两个特征呢?在笔者看来,答案是否定的。尽管Libra是作为一种稳定币出现的,稳定币值是其本质上的要求,但从手段上看,Libra是通过盯住一篮子货币来实现这一点的。从这个角度看,Libra其实并没有和主权国家脱钩,所以,它并不能被视为一种超主权的货币。事实上,如果考虑到这点,Libra甚至都不应该被视为是一种货币的非国家化的实践。从某种意义上讲,Libra与支付宝、微信支付之间的相似性,恐怕要比与比特币或者其他加密货币来得更大。

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至于一些人认为Libra有希望挑战美元的霸权,在我个人看来,恐怕这还只能是一种美好的愿望。尽管《白皮书》中并没有公布具体盯住那些货币,但由于Libra协会的创始会员基本都为欧美企业,因此在这个篮子中包含美元几乎是铁板钉钉。如果是这样,那么Libra走到哪里,美元也就会到哪里。在一定意义上,Libra不仅不会挑战美元霸权,甚至还会巩固美元霸权。因为Libra的覆盖程度可能要比美元更大,美元可能通过Libra深入到很多原本不能自由兑换美元的国家。

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Libra能否实现币值的充分稳定

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作为在全世界范围内流通的加密货币,Libra的一个招牌特征是,它是一种稳定币,其币值是保持相对痞子瑞_新闻阅读资讯网稳定的。在之前的专栏中,我们已经分析过,Facebook之所以要推行一种稳定币,而不是像比特币那样可以自由炒作的货币,原因是要减少其商业体系的交易成本。尽管保持货币稳定完全是出于一个商业化的考虑,但在世界经济动荡、币值波动频繁曲魁遵_新闻阅读资讯网的今天,这种稳定可能会创造出很多额外的价值。唯一的问题是,Libra真的能做到这些吗?

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Libra并不是第一个稳定币,在它之前,已经有很多加密货币进行了相关尝试。它们用来达成这一目标的手段各不相同,有的选择了盯住某种稳定的货币,或者一篮子相对稳定的货币;有的选择盯住了其他的加密货币;也有的选择应用算法来控制发行量。显然,Libra选择了第一种方案。

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这种方案能成功吗?这要取决于它盯住的那个篮子的货币币值是不是能够稳定。打一个比方,Libra通过钉住一篮子货币,就好像是把一幅画钉在一堵墙上。如果我们想要保证画的稳定,那么一个重要的前提就是墙本身是要稳定的。如果墙本身就摇摇晃晃,那么无论画在墙上钉得多么牢靠,它也难以保证自己的稳定。一样的道理,Libra如果要保证自身币值的稳定,其前提就是它钉住的货币篮子必须保持币值稳定。然而,目前无论是美元、欧元,还是其他的货币,都面临着不小的动荡。在这种情况下,Libra要想独善其身,保证自身价值的稳定,恐怕也不容易。

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有意思的是,Libra本身似乎面临着一个难以克服的悖论。在很多人看来,Libra之所以优于已有的货币,最大的原因就在于它能保证币值的稳定。然而,它对币值稳定的尝试是建立在其盯住的篮子稳定的基础上,这就决定了它并不可能比这个篮子的货币更加稳定。既然如此,那么Libra相对于这篮子货币的优势又在哪里?人们为什么不直接持有这篮子货币,而要选择持有Libra呢?这恐怕是一个问题。

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另外,Libra的币值稳定可能还面临着一个巨大的挑战,这个挑战主要来自于发币者本身。我们知道,Libra使用的是联盟链。它和比特币不同,发行决策并不是完全去中心化的。尽管从理论上讲,每发行一单位Libra,发币机构就需要储备对应价值的资产,但我们并不能排除发币机构在利益的驱动下破坏这种规则的可能。例如,曾经在稳定币市场上占据最高份额的泰达币(US-DT),其发行者就多次在暗中操控货币价值,并最终导致了其信任的崩塌。Libra毕竟是由一批商业公司推出的,我们当然不能奢望它们都会学雷锋做好事,既然如此,那么由于内部信任问题影响其币值稳定的可能性就会存在。

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Libra能给Facebook

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带来铸币税吗

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有不少人猜测,Facebook花巨大的力气推动Libra的发行,是要成折磨美女_新闻阅读资讯网为数字世界的新央行,通过掌控货币的发行量来获取可观的铸币税。这种观点是否可靠呢?在我看来,答案应该是否定的。

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一个经济体如果要获取铸币税,其前提就是它必须要有制定货币政策的能力,能够自由控制货币的发行量。但从Libra的设计来看,它的设计者应该没有能力实现这一点。

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国际经济学上有一个著名的“蒙代尔不可能三角”理论,它说明“货币政策独立”、“汇率稳定”,以及“资本自由流动”这三个目标不可能同时实现。这个理论的证明很复杂,我们可以用一个比喻来说明它。

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假设你拥有一个公园,并且想同时实现三个目标:第一,你想要自觉控制每天出售的门票数量;第二,每张门票的票价要保持稳定;第三,游客可以买票自由进出。这三个看似简单的目标,能够同时实现吗?恐怕很难!假设你决定了每天出售的门票是1000张,那么如果游客突然增多,对门票的需求就会陡然提升,这时门票就出现了供不应求。这时你怎么解决这个问题呢?要么就增发门票满足需求,要么就么就抬高票价抑制需求,要么就对公园进行进入管制?;谎灾?,这三个目标之间,你必须放松一个。

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如果把发行的门票量视为独立的货币政策,把票价稳定视为汇率稳定,买票者可以自由进出视为资本自由流动,我们就得到了“蒙代尔不可能三角”的结论。

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由于Libra被设定为是盯住一篮子货币的,换言之,它就和这一篮子货币保持着固定汇率。与此同时,它被要求在全世界范围内自由流动。因此,它已经在“蒙代尔不可能三角”当中占据了两角。在这种情况下,剩余的一只“角”——独立的货币政策就不可能实现了。也就是说,一旦Libra承诺了要盯住一篮子货币,又要在全球自由流动,它就不可能决定自己的发行量。既然Libra连货币发行量都不能独立决定,那么Facebook等发行者就更不可能通过它来获取铸币税了。

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Libra会怎样影响世界经济

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现在很多人都关心一个问题,那就是Libra的发行会对世界经济体系产生怎样的影响。具体来说,它是否会影响中央银行的货币政策?又是否会对金融稳定产生影响?

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在我看来,黄和祥年龄_新闻阅读资讯网对于这个问题,不同国家得到的答案可能会有很大的不同。

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一方面,对于经济形势比较好的国家,Libra的影响应该比较小,而其影响机制应该是通过外汇的供求发生作用的。如前所述,Libra是盯住一篮子货币的,因此当Libra流入或流出一国时,其实和这一篮子货币流入或流出一国是一样的。一般来说,这不会对这个国家的经济产生很大的影响,至多会在汇率上引发一些波动。如果这个国家汇率是浮动的,那么这几乎不会对该国的货币政策造成影响。

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据说,在Libra推出之前,扎克伯格曾亲自和美联储进行过沟通。美联储主席鲍威尔也针对Libra专门发表过评论,认为它不会对联储的货币政策产生影响,其原因可能就在于此。

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另一方面,对于那些经济形势比较差的国家,Libra所可能产生的影响就比较多了。我们知道,当一个国家面临经济动荡、本币价值发生激烈波动时,这些国家通?;岵捎靡恢直抑迪喽晕榷ǖ耐獗依捶⑿谢醣?,甚至直接采用外币来作为流通货币。例如在上世纪90年代,很多通货膨胀严重的国家就纷纷选用美元来代替本国的货币。在国际经济学上,将这种用外币替代本币的事件称为“美元化”(dollarization)。一旦美元化发生,那么采用外币来替代本国货币的国家就会丧失自己的货币政策自主权,并随之产生一系列的后果。我们已经说过,由于Faceboo美洲杯_新闻阅读资讯网k的覆盖范围相当广,因此相比于美元,Libra更容易被很多通货膨胀较为严重的国家选为流通的货币。从这个角度看,在不久的将来,“天秤化”或许会取代“美元化”成为国际经济学家们关注的问题。

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Facebook发币,醉翁之意不在酒

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为什么目前深陷隐私风波和反垄断风暴之中的Facebook要花如此大的精力来推行这样一种新型的加密货币?

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对这一问题,流行的解释主要有两种。一种解释是,这是Facebook承担社会责任的一种体现。持有这种观点的人认为,作为一种新型的加密货币,Libra具有很强的普惠性,能让很多用户(尤其是没有银行账户的用户)提供很大的便利。Facebook致力于推广这样的新型加密货币,很大程度上是为了扭转自己在公众心中的形象。另一种解释是,这是Facebook为了改变商业模式所做的努力。持这种观点的人认为,现在Facebook的商业模式过于单一,几乎全部营收都来自于广告收入。面临空前的监管和反垄断压力,这种商业模式很难持续,因此对商业模式进行改革就成为了必然。而推出Libra,无疑就是把自己变成了一个新的央行,就可以获得“铸币税”,这对于丰富Facebook的收入来源将很有助益。

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应该说,以上这两种观点都有一定的道理,但却可能都没有道出Facebook发币的真正动机。首先,Facebook发行Libra当然有其公关动机——事实上,在这一点上它可谓相当的成功?!栋灼な椤贩⒉家岳?,对于Facebook的正面报道就接踵而至,这着实为Facebook狂赚了一把口碑。不过,如果仅仅依靠这一点来解释Facebook如此费时费力的行为,恐怕多少还有点牵强。其次,Facebook确实通过Libra拥有了发币权,但它并不能成为真正意义上的央行,也难以获得“铸币税”。一个经济体要获得“铸币税”,其前提就是要有独立的货币政策,能独立决定货币的发行量。但正如我们前面提到的,在保证固定汇率、货币可以自由兑换的前提下,这一点事实上不可能做到。因此,在这种情况下,从Libra获取铸币税几乎是不可能的。

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既然如此,那么Facebook致力于Libra的发行和推广,到底是为了什么呢?在笔者看来,它的真实目的应该是要将自己打造成全球广大用户进入数字金融和数字生活的入口,从而为全面构建自己的新商业模式奠定坚实的基础。

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现在,过于单一的商业模式已经成为了制约Facebook发展的绊脚石,这一点,我们对比一下Facebook和腾讯就可以知道。同为做社交,Facebook几乎完全依仗广告,而腾讯的收入构成则要丰富得多。腾讯为什么能做到这点呢?很大的原因就是拥有了微信这个超级入口,腾讯可以轻易地开发出各种各样的新商业模式。尤其是当微信集成了支付功能后,更是成功地打开了通向所有金融行业的入口,从而让腾讯可以进入到诸如借贷、保险、资产管理等各种金融业务。而相比之下,Facebook虽然用户更多、覆盖范围更广,但是它却只是一个纯粹的社交平台,始终没有创造出一个像微信那样的数字生活和数字金融入口。这就使它拥有的巨大用户资源很难被充分盘活,也自然很难从它获得相应的收入。

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作为一家盈利的企业,Facebook致力于推广Libra当然不是为了纯做公益,而是有着其鲜明的商业动机。不错,它是要打造一个全球范围内的数字基础设施,而且,这个基础设施是要由它来主导的。利用这个它主导的基础设施,Facebook就可以创造出无限的新商业可能。用一个不太确切的比喻,Facebook发币,其实就是为了要给自己创造一个微信,来让自己变成腾讯。

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值得注意是,Facebook并没有选择以一己之力来创造Libra,而是选择了和一群伙伴一起来进行。这一点似乎是令人费解的。如果发行货币意味着一种权力,那么Facebook为什么不把这种权力牢牢掌握在自己的手里呢?是Facebook没有足够的财力来实施这一点吗?显然不是!事实上,目前为Libra筹建的基金规模不过区区10亿美元,这个数字对于年营收数百亿美元的Facebook来说,不过是九牛一毛。那么,Facebook为什么还要把这样的好事和众人分享呢?其根本原因,还是要迅速把Libra这个自己主导的数字货币注入更广阔的生态体系。从本质上看,这其实和腾讯要在自己的微信当中加入京东、美团的入口是一个道理。正如我们所见,腾讯已经通过成为自己伙伴们的入口而获得了无穷的收益,如果Facebook可以让自己主导的Libra成为数十家大型企业公认的电子货币,那么Facebook同样也有机会由此收获巨大的利益。

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天秤将偏向哪一端

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Libra的诞生,再一次向全世界宣告了区块链技术的强大力量。它那建立简单、无国界、为数十亿人服务的金融基础设施的愿景,调动了无数人的激情,也引发了人们的无限遐想。

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究竟Libra将会把我们带向何方?是带领人们突破货币的疆界,从而迈向世界范围内的流通自由,还是将人们置于Facebook等巨头企业的霸权之下?目前,我们似乎还很难看得确切。但无论如何,这种新型加密货币的诞生,确实给我们打开了通往 新世界 的一扇大门。这扇大门背后的一切,值得我们去等待和希望。

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责任编辑:杨希 1904183207


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